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購房者呼吁調整普宅標準

文章來源:人民網 2019年06月27日 09:20

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  近日,有購房者向北京商報記者反映,他最近計劃購置新房,新房是位于五環外的限價商品房,按照當前北京的非普通住宅標準,他計劃購買的房子屬于“非普通住宅”。因為他是賣舊買新,按照相關規定按二套房來算,而當前非普通住宅二套房首付為80%,這給他購房帶來了不小的壓力。據了解,北京現行“非普通住宅”標準為2014年制定發布,距今已有近五年時間。業內人士表示,按照北京現行的“非普通住宅”標準,當前九成以上項目屬于“非普樓盤”,甚至一些五環到六環之間的剛需項目也處于“被豪宅”的尷尬境地,面對當前剛需剛改購房者面臨買房難、開發商限競房去化難的雙重困境,在現行“非普標準”與當下市場實際出現偏差的情況下,北京是否到了需要調整舊有標準的時候了呢?

  剛需遭“誤傷”

  “我要買的房子在西五環外的石景山北部區域五里坨板塊。從地理位置上看這里比較偏,周邊也沒軌道交通和其他比較完善的城市配套,除了山就是山,怎么看都是剛需置業扎堆的區域”,雷鳴描述他計劃置業的樓盤時這樣向北京商報記者吐槽。他說,當初看上這兒的一大原因就是感覺這里的房價從整個環五環來看還處于相對的低點,預算不算充足的他在買房時被售樓員告知,該項目為“非普通住宅”,除了需要多繳納稅費外,作為賣舊買新的他,還需要按照二套房首付八成來交首付款。

  “從位置和配套上看,怎么也想不通這個房子居然是非普通住宅,況且我買的還是89平方米的小戶型產品。”雷鳴給記者算了筆賬,以他準備買的房子為例,項目單套總價在450萬元左右,如果按照“普通住宅”的標準算,他只需要付六成的首付,首付款為270萬元,他只要用賣舊房的房款就可以支付首付款。但按照現行“非普通住宅”的標準,他看好的樓盤被劃為非普通住宅,八成首付達到了360萬元,足足高了90萬元。買了新房子,他基本上手里沒有什么存款了,還要每月還貸款,想想以后的日子,心里真沒底。

  實際上,雷鳴的遭遇并非個案。當前北京樓市上,眾多購買商品房的普通購房者正面臨限競房“被高端”的處境。一方面,限競房項目處于5-6環之間的不在少數。另一方面,在土地出讓之初大多確定了“7090政策”的條件限制,90平方米中小戶型產品成為當下市場主流,而往往這些產品對應的消費客群為剛需人群,他們支付力相對較弱。

  “政策的初衷不是低端有保障,中端有支持,高端有市場嗎?能不能適當調整下現在的非普通住宅的劃分標準,減輕下剛需購房者的負擔呢?”雷鳴說。

  對此,中原地產首席分析師張大偉認為,現行的“非普通住宅”標準,在客觀上降低了剛需以及改善型置業的購房者的支付能力,增加了他們的財務負擔。例如一套六環外總價300多萬元的房子,現在也需要按照首套40%,二套80%支付首付。現行標準是否與制定初衷產生某種程度上的背離需要各界來探討。

  五年前的標準

  據了解,當前北京市現行北京“普通住宅”認定新標準為:1、住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上;2、單套建筑面積在140平方米(含)以下,并參考其實際成交價格確定;3、實際成交價格原則上應當低于按本通知確定的所在區域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。其中,所在區域住房平均交易單價或套總價,按照本通知公布的全市住房平均交易單價或者套總價,結合區域調整系數確定。現行的普通住房認定標準:五環內為單價39600元/平方米、總價468萬元;五環到六環為單價31680元/平方米、總價374萬元;六環外為單價23760元/平方米、總價281萬元。

  當前市場對非普通住宅標準的爭議焦點主要來自第3條的價格定義。按照規定,單價與總價其中之一符合就算非普通住宅。但現實是,當前北京新建商品住宅,包括限價住宅在內,多數樓盤在單價或總價上都會超過現行的“非普”的認定標準。

  業內人士指出,普通住宅與非普通住宅在包括契稅、印花稅和土地增值稅、二手房交易營業稅等各項稅費上都有顯著差別。更主要的是,在購買階段貸款成數上會高出不少。目前北京市購買首套普通住房的首付款比例不低于35%,購買首套非普通住房的首付款比例不低于40%;購買第二套房屋普通住宅首付款比例不低于60%,而購買第二套房屋非普通自住房的首付款比例則是不低于80%。

  業內人士分析,當前實行的“非普”標準是2014年發布的,距今已有近五年時間。北京樓市經過數年發展,尤其是經歷了2015-2016年房價上漲后,樓市整體價格變化比較大,現有政策已不太符合當下實際情況。有必要對爭議較大的“非普”標準適當做出調整。

  同為一線城市的上海相關政策曾在2016年做出更新。2016年11月,上海市住房保障和房屋管理局在官網發布《關于調整本市普通住房標準的通知》。

  易居智庫市場研究總監介紹,從上海歷史上對于普通住房標準調整來看,基本上是非強制性三年一調整,與房地產周期掛鉤。把部分本來屬于非普通住宅的項目納入到普通住宅,對住房管理和稅費管理都有利好。

  就現階段,現行的“普通住宅”標準是否具備調整時機和調整條件等話題,北京商報記者試圖采訪北京市住建委相關部門,但截至目前尚未得到對方的回應。

  尷尬的五環外限競房

  張大偉分析,政策應及時更新以符合市場規律。按照現在的認定標準,市場上90%都是高端樓盤了。尤其是限競房也成了“豪宅”,不符合實際情況。

  “當前的普通住宅標準確實給我們銷售帶來不小的壓力,”一位限價房項目營銷人士告訴北京商報記者,他們客戶很多都是剛需剛改,資金能力有限,導致項目去化速度堪憂。這讓公司拿地前希望實現的快周轉完全背離。而他們公司在北京限競房項目還不算多,一些企業在北京直接操盤加上聯合操盤、入股的限競房項目高達十多個,大多都面臨去化的壓力。

  據相關機構統計,目前北京限價房供應規模在400萬平方米左右。還有450萬平方米尚未入市。只看2019年春節前入市的土地,北京合計將近有95個限競房項目,合計1200萬平方米供應。開發商投資將在6000億元左右。而到目前為止,一年的資金成本在600億元左右。

  從95個限競房土地成本看,溢價率在20%的有44宗,溢價率在10%-20%的有17宗,低于10%的有26宗。已入市的50個項目只有不足10個項目有可能盈利,其他全部持平或者虧損。從銷售周期看,基本都遠遠超過銷售預期。而且從各種成本看,都遠遠超過之前預期。

  從市場成交來看,當前限競房市場分化明顯,部分限競房接近售罄,而部分限競房去化不足兩成。而且相比過去銷售小批次優質房源與一般房源搭售,現在限競房大都一次性推出市場,導致優質房源銷售后,后續房源去化艱難。

  分析人士表示,北京限競房銷售對于開發商來說已步履維艱,建議針對限競房的特殊屬性,適當修改非普通住宅標準,化解限競房去化難題。

  同策咨詢研究中心總監張宏偉此前曾表示,一線城市調整普通住宅標準一般比較慎重,通常調控思路是按照分類調控的原則,保證供應,穩定市場。普通住宅標準的調整一般是被作為房地產調控的儲備方案,在適當時候才會調整。適度放開市場,加強稅收征管,保持房價穩定。

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