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長三角二線“比拼”:合、甬潛在庫存多 杭、寧、蘇房價高位回落

文章來源:和訊名家 2019年06月17日 08:44

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  導 讀

  合肥(樓盤)高溢價地頻現、蘇州(樓盤)再現區域地王、南京(樓盤)一天拍地百億……土地高熱的背后,潛庫存是否激增?地價、房價漲幅如何?供求關系將會怎樣?

  ◎ 作者 / 謝楊春 吳嘉茗

  在房企回歸二線戰略和長三角一體化規劃利好下,合肥、南京、杭州(樓盤)、蘇州、寧波(樓盤)等長三角二線市場受到高度關注。從合肥高溢價地頻現、蘇州再現區域地王、南京一天拍地百億等便可見一斑。土地高熱的背后,潛在土地庫存是否會激增?地價、房價漲幅如何?未來這些城市供求關系會怎樣?

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  土拍熱度:合肥6成地塊溢價率超50%

  寧、甬、合地價三年新高

  首先,從溢價率來看,2019年以來蘇州、杭州、南京、寧波成交地塊仍以低溢價、底價成交為主,溢價率低于10%的地塊占比均在45%以上。其中杭州、寧波溢價率在10%以下的地塊數量占比均超過5成。合肥是5個城市中土地市場熱度最高的城市,溢價率在50%以上地塊數量占比超過6成,低溢價成交地塊占比不足20%。

  實際上,多數低價成交地塊仍主要集中在1、2月,3-5月各城市溢價率有所上漲,寧波、南京分別在3月和4月之后迎來一波土拍熱潮。

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  土地市場熱度上升,除了溢價率以外,地價是否真正回升才是最值得關注的。從5個城市前五月成交地塊及其周邊3公里范圍內過去3年的平均地價漲跌來看,分化明顯。

  第一,合肥、南京目前地價已經站在了3年來的最高位,整體地價處于較高水平。例如合肥今年土地可比地價較2017年、2018年漲幅均在20%左右。從地價表現來看,這些城市上半年土地市場仍然較為火熱,在這些城市繼續高價拿地需要謹慎。

  第二,蘇州、杭州地價尚未回到2016年、2017年水平。杭州1-5月可比地價幾乎與2018年相持平,但較2017年高點仍有15%的差距,整體拿地風險依然可控。蘇州近兩年地價攀升速度較快,幾乎快要回到2016年高峰時期。

  2

  潛在土地庫存:蘇、杭潛在庫存低且去化快

  5城庫存積壓均處中心區外

  近3年成交的含宅地塊(住宅、商住、綜合類地塊)中,不乏已經開盤并銷售的項目,我們統計了其中已經銷售的部分,以此計算近三年這些城市的潛在庫存,可以看到:

  寧波由于土地供應的絕對值較高,潛在庫存仍然最多,超過3000萬平方米;其次合肥、南京和杭州的潛在庫存都在2500平方米左右,值得一提的是杭州3年成交經營性用地總量僅次于寧波,但潛在庫存量僅僅比蘇州高,說明杭州土地——項目——銷售的周轉速度相對較快,而這些潛在存量的去化周期僅僅需要1.5年;蘇州潛在庫存則僅有2000萬平方米,以近三年的成交體量來看2年即可去化完成。

  細看庫存積壓的情況,5個二線城市潛在土地庫存幾乎都在中心區域以外,杭州蕭山區、余杭區的潛在庫存是其他區域的2倍以上;合肥則是以肥東、肥西縣庫存為主,主力發展的濱湖區潛在存量也接近300萬平方米;南京的江寧區、浦口區潛在存量在600萬平方米以上,而市中心的秦淮區僅有不足30萬平方米。

  蘇州吳江(樓盤)區由于前幾年才撤縣建區,且面積較大,所以潛在存量在蘇州各個區域中最大,市區范圍內相城區是主要發展區域,活力島板塊是房地產主要發展區域;寧波整體存量較高,存量的分布也相對均衡,市區的海曙區、鎮海區潛在存量均在100萬平方米以上,此外,慈溪需要警惕庫存風險,其潛在庫存已經超過千萬平方米,但2019年以來慈溪成交的含宅地塊商住及純宅地已經29宗,遠高于寧波其他區域,長期來看將會產生過量供應。

  去化周期方面,長三角5個核心城市的去化周期都維持在相對安全的區間,最大的合肥僅有3年左右,最小的杭州只有1.5年,加之這些城市人口密集、購房需求持續存在,只要政府維持合理的供地速度,城市理應不會產生嚴重的庫存積壓問題。

  3

  住宅成交:合肥、杭州、寧波成交

  仍低于去年同期,4月之后市場開始下行

  長三角5個核心二線城市中成交體量最大的是杭州,2018年杭州商品住宅成交金額和面積均在5個城市中最高,一方面是由于杭州平均房價較高,2018年杭州成交金額位居全國第一;另一方面也反映了杭州市場整體情況較好。

  就2019年市場變化來看,5城走勢相近,寧波表現搶眼,3-4月份成交放量,月度成交面積接近150萬平方米,較其他4市高幾乎翻倍。值得注意的是,三、四月份樓市小陽春過后,除杭州以外的4個城市均有不同幅度的下行,僅剩杭州商品住宅銷售持續上行。

  從前五月成交面積同環比來看,僅有蘇州、南京2019年前五月成交量同比分別上漲49%和10%,杭州、合肥、寧波同比均出現不同程度下滑,其中合肥、杭州跌幅在10%以上。

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  庫存結構:杭州庫存及去化周期低

  合肥庫存壓力主要集中70平方米以下

  在住宅庫存表現中,合肥、蘇州、南京庫存絕對量均在700萬平方米以上。去化周期來看,除合肥、蘇州等局部區域短期存在一定去化風險,寧波、南京、杭州基本維持安全區間內,杭州也是5個城市中,庫存和去化周期最少的城市。

  其中,合肥雖然相較其他4個城市庫存絕對量和去化周期均較高,但自從去年末部分區域放松限簽以來,成交量開始回升,去化周期環比下降19%,未來需求能夠保持穩定放量,整體去化風險仍可控。

  不同城市庫存積壓面積段也不盡相同。杭州、蘇州各面積段庫存去化相對均衡,去化最快的分別是90-100平方米的剛需和首改需求。合肥、寧波庫存壓力主要集中在90平方米以下小戶型產品。尤其是合肥70平方米以下小戶型去化近26個月,其中酒店式公寓占比近9成,這類產品體量甚于龐大,去化周期注定十分漫長。而南京120-140平方米戶型去化超過11個月,除了大面積豪宅外,遠超其他面積段,主要還是集中在高淳、溧水等遠郊,這些區域目前中大面積需求尚未成熟。

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  房價水平:杭、寧、蘇房價較2018年高峰回落

  合肥房價漲勢強勁

  2017下半年以來,杭州的房價在5個城市中持續領跑,其次南京、蘇州,房價波動上漲,但蘇州表現得更穩定,南京則房價波動相對劇烈,值得一提的是,這三個城市的房價最高峰均發生在2018年末,2019年走勢體現為波動下滑。

  寧波、合肥房價相對較低,但合肥房價整體漲勢強烈,2019年5月已經達到17303元/平方米,較2018年1月上漲26%,已于寧波相持平。

  城市房價的上漲離不開居民購買力的支撐,從5個城市居民收入水平來看,2018年城鎮人均可支配收入最高的城市是蘇州,達到63500元/人,其次杭州、寧波人均可支配收入也超過6萬元/人,合肥與這些城市的人均收入水平差距較大,僅有41484元/人。

  從房價收入比來看,寧波、蘇州分別為0.28和0.34,相對處于合理的水平,南京、合肥、杭州的房價對于城鎮居民收入而言壓力較大。

  另一方面,結合地價來看,寧波、南京地價/房價數值較小,平均地價遠低于平均房價,主要是受到土地成交區域的結構性影響,寧波2019年1-5月成交的含宅地塊多位于象山、慈溪、奉化等遠離城市核心區域的位置,而南京的土地出讓中有一半位于溧水、浦口、高淳等區域,大大拉低了南京的土地均價,供地郊縣化、郊區化將是二線城市土地市場難以避免的發展趨勢。

  綜合而言,在土地市場表現上,5個城市均在二季度表現火熱異常。尤其是合肥,從溢價率來看,無論是關注度和土拍熱度都要高過其他4個城市。土地高熱下,寧、甬、合可比地價達三年新高,隨著二季度以來住宅成交回升的態勢顯著放緩,市場走勢并不明朗,因此未來繼續在這些城市拿地需要保持謹慎和理性。

  就庫存而言,無論是住宅庫存還是潛在土地庫存,5個城市都處于相對安全的區間,庫存積壓風險只存在于少數外圍區域,且整體并未供應過量。長此以往,我們認為“因城施策”調控可能更加細化至區域,因此未來市場整體仍將會保持供求平衡。

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